n°12 Janvier 2009

Une suggestion pour amplifier la lutte contre les logements inoccupés à Bruxelles.

On dénombre, en Région bruxelloise, entre 15000 et 30000 logements vides. Ce potentiel de logement est à mettre en regard du nombre de ménages demandeurs d’un logement social (environ 30000). Pour lutter contre les logements abandonnés quelques outils existent déjà (outil fiscal, « droit de gestion publique », …) mais ils sont insuffisants. La Région bruxelloise doit avancer une solution plus efficace pour renforcer la lutte contre l’inoccupation.

Nicolas BERNARD, Professeur aux Facultés universitaires Saint-Louis, et Valérie LEMAIRE, Attachée au groupe cdH du Parlement bruxellois.

L’on dénombre entre 15.000 [1] et 30.000 [2]logements vides en Région bruxelloise. Parmi ceux-ci, 80% appartiennent au secteur privé, dont 62% à des particuliers [3] Le tout, sans prendre en considération les très nombreux étages vacants au-dessus des commerces qui, généralement, échappent à toute comptabilité [4].
Sur ces nombreuses habitations improductives, 5.000 seraient louables en l’état, immédiatement [5]. Et, lorsque l’on sait que deux logements en moyenne pourraient être réalisés dans une habitation vide, on réalise le potentiel qu’il y a là, potentiel à mettre en regard du nombre de ménages demandeurs d’un logement social (30.000 environ).

L’équation est, certes, un peu simpliste mais elle a le mérite de frapper les esprits et de mettre le doigt sur une grave injustice sociale.

Ajoutons par ailleurs que le Bureau fédéral du plan prévoit que par rapport à aujourd’hui, la population bruxeBureau fédéral du Plan, Perspectives de population 2007-2060, Bruxelles, mai 2008, p. 117.
]]lloise comptera 170.000 personnes supplémentaires en 2020 [6]le texte lui-même semble peu contraignant puisque la majorité des règlements-taxes locaux exonèrent totalement certains propriétaires, comme les administrations publiques ou les personnes ne possédant pas d’autre habitation que l’immeuble visé par l’impôt [8].

À côté de l’outil fiscal, il existe un autre instrument permettant aux pouvoirs publics, de manière plus directement opérationnelle, de s’attaquer à la vacance immobilière et de prendre en gestion un immeuble abandonné pour le mettre en location à des personnes en difficulté, au besoin sans le consentement du propriétaire.
Avatar – amélioré – du droit de réquisition en vigueur au niveau fédéral, ce « droit de gestion publique [9] » institué en 2003 n’a toujours cependant fait l’objet d’aucune application dans la capitale [10] en dépit du fait qu’a été mis sur pied parallèlement (quoique avec un certain décalage dans le temps) un fonds de préfinancement des – nécessaires – travaux de rénovation du bien [11]

À côté du bâton, la carotte. Ainsi, les communes et CPAS disposent de la possibilité de recevoir des subsides en vue de rénover leur patrimoine privé disqualifié et d’y produire du logement (locatif), accessible en priorité à ceux qui habitaient là auparavant.
Jusqu’à 65% du coût des travaux sont couverts, sans préjudice d’une quotité de 40% destinée à financer les frais d’étude préalables [12]
Au total, ce sont près de 750 logements qui ont été réinjectés dans le marché par ce mécanisme-là entre 1995 et 2005 [13].
C’est bien, naturellement, mais trop peu encore en regard du stock d’habitations vacantes.

Une suggestion pour renforcer la lutte contre l’inoccupation

Il appartient à la Région, autorité compétente en matière de logement, de « répondre à la préoccupation croissante du manque de logements, phénomène insupportable au regard du nombre de bâtiments inoccupés [14] ».
Un juste équilibre entre le droit de propriété et le droit à un logement décent pour tous — droit formellement reconnu par la Constitution [15]– se doit d’être trouvé par les instances régionales.

Une solution plus efficace que les mécanismes légaux et réglementaires actuels pourrait être d’ériger en infraction [16] par voie d’ordonnance, le fait de maintenir inoccupé un bâtiment destiné au logement [17].
Dans cette optique, l’inoccupation ne serait plus considérée comme un comportement certes dommageable mais néanmoins acceptable et pouvant être compensé par le paiement d’une somme d’argent [18] mais comme étant inadmissible et devant, à ce titre, être légalement sanctionné.
Eriger en infraction le fait de ne pas user de son bien conférerait au droit au logement une portée plus réelle, capable de rivaliser avec le droit de propriété dans une perspective citoyenne et responsable : la non-occupation serait ainsi envisagée comme une abstention fautive, un luxe impayable eu égard aux difficultés croissantes que rencontrent de trop nombreux Bruxellois pour se loger.

En outre, il s’avère indispensable de multiplier les acteurs susceptibles de participer au processus. En effet, la majorité des outils existants supposent l’intervention quasi exclusive des autorités locales.
C’est faire reposer sur leurs seules épaules une charge trop lourde.
En conséquence, un nouveau service chargé de la mise en œuvre du dispositif devrait être créé au sein du Ministère de la Région bruxelloise.
Il pourrait agir soit d’initiative, soit sur plainte émanant des autorités administratives ou d’associations de défense du droit au logement agréées par le Gouvernement.
Par ailleurs, leur serait ouverte la possibilité d’agir en justice afin que le Président du tribunal de première instance statuant comme en référé prenne toute mesure qu’il juge utile afin de remettre le bien sur le marché [19].

Le but de l’ordonnance étant d’encourager le propriétaire défaillant à remettre son bien dans le circuit immobilier bien plus que de punir, un avertissement le mettant en demeure de mettre fin à l’inoccupation (dans un délai de trois mois) lui serait adressé.
Y seraient notamment mentionnées les coordonnées du Centre d’information pour le logement ainsi qu’une explication brève des mécanismes de droit de gestion publique et de prise en gestion par les agences immobilières sociales.
Passé le délai imparti, une amende administrative [20]serait imposée après que le propriétaire ait été mis en mesure de présenter ses moyens de défense.
Le contrevenant qui s’estimerait lésé par la décision aurait la possibilité d’introduire un recours en justice devant le tribunal de première instance.

Le paiement de l’amende administrative serait garanti par une hypothèque légale sur le logement. Dès lors, en cas de non-exécution volontaire, il pourrait être fait procéder à la vente publique forcée du bien.

Le produit des amendes serait versé dans le fonds « droit de gestion publique » et, dans le respect de certaines conditions, ristourné en partie aux communes afin qu’elles l’affectent au développement de leur politique du logement.

La piste de solution ici suggérée, assurément, n’a pas la prétention de résorber en une fois le phénomène de la vacance immobilière qui mite littéralement — pour ne pas dire gangrène — le tissu urbain bruxellois.
Mais, face à l’efficacité relative des instruments existants, il est plus que temps de faire effectuer aux politiques publiques de lutte contre les logements vides un véritable saut qualitatif et de promouvoir des mesures plus énergiques.
Ces dernières ne se déploieront cependant pas au préjudice d’autres dispositifs régionaux actuellement déclinés sur le mode incitatif (comme la réglementation sur les rénovations d’immeubles isolés ou encore les subsides à l’acquisition d’immeubles abandonnés). L’inoccupation doit en effet s’attaquer de tous les versants à la fois !

[114 642 très exactement, suivant le rapport d’activités 2003 de l’Intercommunale bruxelloise de distribution d’eau (IBDE). Ce chiffre est calculé sur la base statistique d’une consommation annuelle inférieure à 5m3, laquelle mesure doit encore être considérée comme un plancher.

[2lÉtude Sitex préalable à l’adoption du Plan régional de développement tel qu’arrêté par le gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale le 12 septembre 2002, Moniteur belge, 15 octobre 2002.

[3. Proposition d’ordonnance instaurant une taxe sur les immeubles abandonnés, Développements, Parlement de la Région de Bruxelles-Capitale, Doc. parl. 150/1, 5 novembre 1991, p. 1.

[4Parce qu’il se caractérise par une longue durée et qu’il se conclut avec une personne n’habitant pas les lieux, le bail commercial est particulièrement prisé par les propriétaires, relativement peu sollicités dans ce cas de figure par leur locataire commerçant (surtout en regard de la situation en cours dans le bail de résidence principale). Lequel bailleur préfère souvent dès lors laisser vides les étages supérieurs, proportionnellement peu rentables, plutôt que de multiplier les baux (de nature différente qui plus est) sur le même bien. Le vœu de tranquillité l’emporte souvent sur le souci de rentabilité maximale. Du reste, la plupart du temps, il n’existe pas d’accès privatif aux étages, la voie d’entrée traditionnelle donnant en effet directement dans le commerce.

[5Cf. C. MORENVILLE, « Squats, auto-gestion et mobilisation collective : les nouvelles formes de lutte », Démocratie, 1er décembre 2003, n° 23, p. 6.

[6.
Inévitablement, les besoins en logements croîtront de manière corrélative.

En ce qui concerne maintenant les outils de lutte contre les logements abandonnés, force est de constater que les communes bruxelloises affichent un zèle très inégal pour lever la taxe – certes peu populaire – sur les immeubles vacants, de sorte qu’une municipalité sur deux n’en tire aujourd’hui aucun revenu un tant soit peu substantiel[[<7>Sur le sujet, cf. notamment N. BERNARD, « Le régime fiscal applicable aux immeubles abandonnés en Wallonie, en Flandre et à Bruxelles. Convergences et ruptures », Les échos du logement, 2005, n° 1 et 2.

[8Cf. G.-F. PARMENTIER, « La fiscalité des immeubles inoccupés ou l’impôt sur le non-revenu », Revue générale de fiscalité, mars 1996, p. 101.

[9Art. 18 et s. du Code bruxellois du logement établi par l’ordonnance du Parlement de la Région de Bruxelles-Capitale du 17 juillet 2003, Moniteur belge, 9 septembre 2003.

[10,Il est vrai que l’opérateur public ayant capté le logement risque de ne pas rentrer dans ses frais puisque des travaux de rénovation plus ou moins lourds devront très certainement être engagés dans un bien laissé vide et qu’il devra en supporter le coût, même préfinancé. Certes, il peut se payer sur les loyers versés au locataire avant de les rétrocéder au propriétaire dessaisi mais, vu que le loyer doit rester modique et que la durée maximale de prise en gestion est « limitée » à neuf ans, un remboursement intégral est illusoire (sauf à ne prendre en gestion que des immeubles faiblement dégradés, ce vers quoi l’on s’achemine).

[11.Arrêté du gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 30 novembre 2006 organisant le fonds Droit de gestion publique, Moniteur belge, 18 décembre 2006. Cette avance sans intérêt ne couvre toutefois pas l’intégralité de la somme

[12.Arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 12 février 1998 organique de la rénovation ou de la démolition suivie de la reconstruction d’immeubles des communes et des centres publics d’aide sociale, M.B., 27 mars 1998.

[13Cf. "Bruxelles change… ! 10 ans de politique de la ville en Région de Bruxelles-Capitale", Cahiers du SRDU, n° 4, novembre 2007, p. 48.

[14Cour constitutionnelle, arrêt n°105/2000 du 25 octobre 2000, B.7 et B.8

[15Const., art. 23, 3°

[16, L’article 11 de la Loi Spéciale du 8 août 1980 reconnaît ce pouvoir aux Régions.

[17A moins que le contrevenant puisse justifier cet état de choses par sa situation ou celle de son locataire.

[18,A moins que le contrevenant puisse justifier cet état de choses par sa situation ou celle de son locataire.

[19La participation du monde associatif s’est avérée payante dans d’autres domaines comme celui de l’environnement, de la lutte contre les discriminations, de la défense des consommateurs ou encore des travailleurs.

[20Elle devrait être suffisamment importante pour être dissuasive mais néanmoins raisonnable afin de demeurer dans les limites autorisées par l’article 1er du Premier Protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales. La tarification dépendrait de la taille de la plus longue façade du bien ainsi que du nombre de niveaux qu’elle comporte. Le montant de l’amende varierait également en fonction du nombre d’années d’inoccupation.

n°12 Janvier 2009

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