N°16 Janvier 2010

La renaissance de la coopérative dans le domaine du logement

En Belgique, la figure coopérative a été à la base de l’essor du logement social, avant de décliner progressivement au cours de ces cinquante dernières années. La voilà, avec la crise du logement, remise au goût du jour. Retour sur les avatars et avantages d’une formule habitat qui contrecarre les logiques spéculatives immobilières tout en vivifiant la notion de collectif d’une part et, de l’autre, renforçant l’implication des habitants.

Nicolas BERNARD, [1]

Coopérative et logement social en Belgique

Au sortir de la “grande guerre”, le besoin en
nouveaux logements était plus que pressant (en
habitations abordables financièrement bien
davantage encore) et, dans ce cadre, la coopérative de
logement social a apporté une contribution
essentielle à ce vaste effort de reconstruction.
Une demi-douzaine d’ensemble de logements sociaux
sortent ainsi de terre à Bruxelles, sur le modèle de la
cité-jardin anglaise.
Le scénario, à chaque fois, est identique, peu ou prou.
Appel est tout d’abord fait à des membres d’une
communauté particulière (corporation professionnelle,
fonctionnaires, cercle culturel, prisonniers
de guerre, milieu syndical, …) en vue de souscrire des
parts de coopérateur et, ainsi, devenir partie
prenante à une téméraire entreprise de construction
de logements qui a pour théâtre la lisière verte de la
capitale. Généralement, le public visé, et recruté,
émarge plutôt à la classe laborieuse, la part minimale
de sociétaire ayant en effet été fixée à des niveaux très
acceptables [2]De leur côté, les pouvoirs publics
entrent également dans le capital, l’État et la province
souscrivant 20% des parts chacun.

Et il ne s’agissait pas simplement de “loger” les
démunis ; il fallait, plus fondamentalement, les
insérer dans une vie sociale, à créer de toutes pièces ;
les cités comptent souvent, en vue de fédérer les
habitants-coopérateurs autour d’événements ponctuels
(festifs ou non), qui un “centre civique”, qui une
salle culturelle polyvalente, qui une école, qui une
bibliothèque, qui une infrastructure sportive, qui
encore un “centre d’éducation physique et morale”.
Le tout, dans une optique de “perfectionnement
moral et intellectuel des habitants” [3]

Dans tous les cas, les habitants se voyaient convier à
des assemblées générales régulières où, une fois par
an au minimum, occasion leur était donnée de
participer aux décisions. Eux-mêmes locataires, les
administrateurs avaient une connaissance fine et une
vision précise des problèmes qui se posaient dans la
cité.

Last but not least, les coopérateurs qui revendaient
leurs parts devaient renoncer à une plus-value
intégrale ; parfois même, ils ne touchaient que le
montant nominal de départ, en dépit des
investissements, parfois lourds, réalisés dans le bien.

Las, l’esprit coopératif a incontestablement reflué
après la seconde guerre mondiale, pour des motifs
divers : concurrence de la ville (qui a
progressivement englobé l’ancienne ceinture verte)
et de ses loisirs, refonte du régime locatif social (qui,
à ses débuts, autorisait la reprise du bail par les
héritiers, et plus après), professionnalisation du
“bureau” des coopérateurs (qui s’est traduite par un
certain désinvestissement à l’assemblée générale),
etc. De manière générale, les autorités de l’époque,
alarmées sans doute par l’indépendance grandissante
prise par les coopératives aussi bien que par le
caractère onéreux de ces initiatives, ont refusé
d’amplifier l’expérience. Le vent avait tourné et, du
reste, il a fallu attendre le lendemain de la seconde
guerre mondiale pour assister à la constitution de
nouvelles sociétés de logement social sous forme de
coopérative. Cependant, une logique de type
communautaire ou solidariste ne figure plus (ou
figure moins) au soubassement de cette entreprise.
Il s’agit, avant tout, d’aménager des solutions de
logement abordables financièrement ; progressivement,
des considérations d’ordre économique se
sont imposées à la (semi-)collectivité des débuts.

Le retour du principe coopératif dans le
domaine du logement

La politique actuellement menée en Belgique dans le
domaine du logement souffre de divers maux,
auxquels précisément le système de la coopérative
d’habitants est susceptible d’apporter une réponse.

- les maux actuels de la politique du logement

En matière, tout d’abord, d’aides à l’accès à la
propriété, se pose un problème relatif aux plus-values
— substantielles le plus souvent — que peuvent
“empocher” à la revente les individus ayant bénéficié
d’une aide publique pour devenir, précisément,
propriétaire (prêts hypothécaires à taux réduit du
Fonds du logement, achats de logements moyens de
la SDRB, abattement sur les droits d’enregistrement).
Problématique est ainsi la possibilité
laissée à des ménages aidés par la puissance publique
de convertir ce soutien pécuniaire en bénéfice
purement privé.
Dans la foulée, le niveau atteint par les transactions
immobilières à Bruxelles a pour conséquence
d’exclure de facto les ménages défavorisés du secteur
acquisitif. Au demeurant, dans cette région exiguë —
et totalement enclavée — qu’est Bruxelles,
réglementairement cantonnée dans ses frontières
administratives, le foncier, relativement rare, pèse
d’un poids certain dans la détermination des prix de
vente. Certes, par ailleurs, les quartiers déclassés
requièrent de vastes opérations de requalification
urbaine. Toutefois, dans un contexte législatif
d’absence totale de régulation du prix des loyers, le
mouvement d’ascension sociale que connaît
fatalement un périmètre urbain soumis à rénovation
a tôt fait d’évincer les habitants de souche
(phénomène de « gentrification »).
Dans le parc public, par ailleurs, on observe un défaut
d’appropriation certain des logements par leurs
occupants. Transmise dans un état pafois discutable
au locataire, l’habitation sociale ne suscite guère
l’identification, il est vrai. Et ce, d’autant plus que les
gestionnaires n’admettent aucune transformation —
même mineure — de la part du preneur. Toujours
dans le domaine de l’habitat social, il convient encore
de mettre en lumière les résistances — souvent
extrêmes — soulevées par les riverains confrontés à
des projets d’érection de logements sociaux.

- les éléments de réponse apportés par les
coopératives

D’abord, le mécanisme de la coopérative offre à tout
investisseur privé, quel qu’il soit (habitant ou non,
riverain ou non, financier ou non), la possibilité de
souscrire des parts et, ainsi, de se greffer au
programme. Sont dès lors admis à participer à
l’élaboration des projets de construction non
seulement les (futurs) habitants eux-mêmes, mais
aussi une série de personnes extérieures, comme les
voisins, des investisseurs privés, une série
d’opérateurs publics, etc. L’intégration du bâtiment
dans son environnement immédiat et son
acceptation corrélative par la population s’en
trouvent grandement facilitées.
Par ailleurs, il est parfaitement loisible à la
coopérative d’édicter des règles suivant lesquelles le
produit de l’aliénation des parts, au-delà d’un certain
seuil (décidé collégialement par les sociétaires),
revient à la coopérative, ce qui permettra à celle-ci
de réinjecter des fonds frais dans d’autres projets.
De manière générale, il faut éviter que le
comportement des vendeurs de biens en vienne à
soutenir per se les prix élevés. Or, en disposant d’une
maîtrise sur le foncier, la coopérative introduit des
ferments de régulation dans le secteur. Et, dans les
quartiers soumis à des opérations de réhabilitation
urbaine plus encore qu’ailleurs, il importe de
maintenir les populations en place.
Sur un plan moins pécuniaire, signalons que le
schème coopératif permet aux habitants de
s’impliquer davantage dans les entreprises de
rénovation, voire de construction du logement. Or,
qu’il soit dans le parc privé ou, plus encore, dans le
secteur social du logement, le locataire est
actuellement dépossédé, dans une large mesure, de
sa faculté à mobiliser ses aptitudes techniques en vue
d’améliorer son lieu de vie.
Par ailleurs, c’est ensemble que les coopérateurs
recouvrent cette autonomie ; dans un paradoxe qui
n’est qu’apparent, l’appartenance à une structure
collective a rendu aux participants une partie de leur
indépendance ut singuli. Le “capital social” ainsi
acquis, autrement dit, est partagé ; du reste, il ne
s’acquiert qu’en groupe.

Loin d’être une pure idée de l’esprit, la coopérative
est en train de signer son retour au sein de la sphère
du logement en Belgique (et est déjà bien implantée
en Italie, par exemple [4]). L’illustration qui suit, prise
parmi d’autres [5], est à cet égard éloquente.

Traditionnellement cantonnées dans la gestion
(sociale) de biens locatifs à elles confiés par des
propriétaires privés, trois agences immobilières
sociales bruxelloises ont décidé récemment de se
regrouper et de former une nouvelle entité vouée,
elle, à l’achat d’immeubles, à des fins de location
toujours.
Si elles se sont résolues à “franchir le Rubicon” de
l’acquisitif, c’est à la fois pour pouvoir conserver la
maîtrise à long terme sur le bien, freiner les hausses
de loyer (et, partant, les logiques spéculatives) et se
soustraire à des éventuelles velléités de retrait du
système de la part du propriétaire. Et, pour mener à
bien cette mission, ces agences immobilières sociales
ont décidé de couler le nouvel organisme sous forme
de coopérative (surnommée LivingStones).
Loin d’être anodin, ce choix reflète à suffisance les
avantages multiples que procure cette formule
juridique.

[11.Professeur aux Facultés Universitaires Saint-Louis

[22.L’équivalent de six mois de loyer tout de même, en moyenne

[33.P. MUYLLE, “Le rôle des coopératives d’habitat en Belgique et en Europe”, Les Cahiers de la Fonderie, hors série (Décider son
logement. L’habitat coopératif à Bruxelles), 1993, p. 4.

[44.Cf. M. VECCHIARELLI, “Les coopératives d’habitants à Rome, de l’illégalité à la normalisation municipale”. Les coopératives
d’habitants. Méthodes, pratiques et formes d’un autre habitat populaire, sous la direction de Y. MAURY, Bruxelles, Bruylant, 2009

[55.Voy. notamment Les tournières à Liège.

N°16 Janvier 2010

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