n°3 mars 2006

Entre logement privé et logement social les "AIS", Agences immobiliéres sociales

Afin de comprendre l’intérêt de cette nouvelle forme d’agences immobilières à vocation sociale, nous avons rencontré Olivier Lendo, le directeur du 150 rue Haute à Bruxelles, un ancien orphelinat devenu une AIS sous l’impulsion d’une fille de la charité.

Vanessa FERNANDEZ, Secrétaire de rédaction

Pourquoi les AIS existent elles ?

Le problème de Bruxelles, ce n’est pas l’offre : énormément de logements sont mis sur le marché. Le problème provient du montant des loyers, qui visent de plus en plus les personnes aux revenus moyens : au delà de 800€, on ne loue plus : à ce tarif-là, on achète .
En dessous de 500€ l’état des logements commence à laisser à désirer. Ce qui nous donne une tranche de loyers entre 500€ et 800€, somme qui représente pour beaucoup de locataires 50% de leur revenu.

C’est là qu’interviennent les agences immobilières sociales. Pour répondre à cette partie de la population qui cherche à se loger décemment sous ce seuil de 500€. Pour contrer cette offre limitée en termes de logements de qualité, les AIS rencontrent les propriétaires et leur proposent de prendre leur logement en gestion .

En échange de la sécurité financiére que nous leurs offrons (risques et dépenses limités), nous leur demandons de diminuer le montant du loyer. Il faut savoir que l’AIS prend en charge tout ce qui incombe au locataire (chauffage, assurance incendie, entretien du lieu en bon père de famille) mais assume aussi le chômage locatif. Nous n’intervenons pas pour les frais qui incombent aux propriétaires, mais ceux-ci peuvent, par contre, en échange d’une collaboration avec nous, obtenir des primes à la rénovation( pour intervention à hauteur de 30% dans les frais de rénovation engagés).

Qui fait appel à vous ?

Propriétaires, agences immobilières privées de manière spontanée ou sollicitée : il y a plusieurs modes de fonctionnement, le principal étant le réseau qui s’est constitué au fil du temps .
Il s’agit de propriétaires qui calculs faits, se sont rendus compte à l’usage qu’il était plus prudent de diminuer le loyer mais d’être assurés d’être payés ou de ne pas devoir intervenir en cas de dégâts. Fidélisés, ils reprennent contact avec nous lorsqu’ils ont des biens à mettre en location, et font passer le message.

Combien de temps s’écoule entre la demande pour un logement et l’occupation ?

Notre parc immobilier est de 59 logements, pour un total au niveau des AIS bruxelloises qui je pense a dépassé les 1000 logements. Chiffre honorable, mais encore insufissant compte tenu des besoins.
Notre agence a pour priorité d’aller vers les plus grands besoins , et s’est "spécialisée" dans les grands logements (jusqu’a 6 chambres) destinés aux familles nombreuses. Les deux dernières que nous avons accueillies comptaient respectivement neuf et dix enfants !
Dés lors inévitablement, notre taux de rotation est faible.
Nous ne fonctionnons donc pas avec des listes ; lorsqu’un logement se libère, nous envoyons des appel à candidature dans les maisons d’acueil. Certaines candidatures nous proviennent via l’aide à la jeunesse ou la protection judiciaire de la jeunesse.
Entre l’acceptation de la demande et l’occupation de la maison ou de l’appartement, il faut au plus trois mois, le temps nécessaire pour remettre le logement en état .

Les propriétaires ont-ils des exigences pour le choix des locatiares ?

Si le terme de racisme me paraît peut-être un peu fort, il est clair par contre qu’il y a un probléme de ségrégation, envers les Africains ou d’autres groupes ethniques. Il suffit qu’un propriétaire rencontre un problème de paiement avec un locataire noir pour que tous les Noirs soient taxés d’être de mauvais payeurs. Mais des mauvais payeurs, on en trouve partout... Associer des critères à des groupes ethniques est totalement infondé, et il suffit parfois de rencontrer un propriétaire porteur d’a priori pour le convaincre du contraire.
Du côté des demandeurs de logement, il y a effectivement eu un glissement vers un public d’origine africaine. Bien que la nationalité constitue, au même titre que pour un emploi, un véritable obstacle pour trouver un logement, ce sujet est tabou. Ces personnes sont gênées d’en parler, et se montrent soulagées lorsqu’on évoque clairement avec elles le probléme du racisme comme étant à l’origine de leur difficulté à se loger.

Quel est l’avenir des AIS ?

Je pense que le marché locatif est un marché précaire pour les propriétaires. Lorsqu’un propriétaire atteint 3% de rendement sur son bien, il peut déjà être content. Mais 3%, c’est un peu comparé à l’épargne ... Il ne faut pas non plus que la vente du bien représente une meilleure option que la mise en location .
Les AIS offrent aux propriétaires un rendement net, ce qui est une bonne option.
Mais l’avenir des AIS dépend aussi d’une volonté politique... Celles-ci devraient être reconnues comme logement social, car c’est bien des loyers sociaux que nous mettons à la disposition des familles. On nous demande de payer des précomptes immobiliers exorbitants, alors que nous n’avons pas de rendement locatif. Affaire que nous négocions avec le ministre des Finances.
Reconnues comme logement social, les AIS pourraient avoir les abattants fiscaux nécessaires pour attirer les propriétaires.
Le revenu cadastral n’est pas uniforme à Bruxelles : il y a des zones où il est étonnamment bas et d’autres où il est étonnamment haut. Dès lors, le propriétaire qui a un revenu cadastral élevé et donc un précompte immobilier élevé ne s’y retrouve pas. Il faudrait offrir comme attrait supplémentaire, une diminution du précompte.
A ce titre, les communes sont directement concernées, car la plus grosse par du précompte leurs revient (90%) . Il y a là une volonté politique qui manque et qui n’est pas cohérente avec une politique de logement social .

n°3 mars 2006

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